エアコン、蛍光灯、そのままで大丈夫？　2027年問題到来で問われる対応力

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環境規制がもたらす「2027年問題」

最近、蛍光灯の生産終了やエアコンの省エネ基準の厳格化による「2027年問題」が話題になっています。いずれも2027年実施予定とされていますが、背景にあるのは、環境負荷低減に向けた国際的な規制強化です。水銀を含む蛍光灯は、環境や人体への影響を抑える目的で製造・輸出入が段階的に廃止され、エアコンについては省エネ性能の基準が引き上げられ、基準を満たさない製品の製造・販売が2027年以降減少していきます。地球環境への配慮を目的としたこれらの動きに、賃貸不動産オーナーの対応が求められます。

コスト増と対応遅れが招く賃貸経営リスク

2027年問題の影響でまず考えられるのは、設備更新にかかるコストの増加です。エアコンは省エネ性能向上に伴い本体価格が上昇すると見込まれ、蛍光灯についても器具ごと交換が必要な場合には、数万円単位の費用が発生するケースも。これまでよりも費用が掛かることは否めません。さらに、駆け込み需要などによる製品不足により「すぐに交換できない」リスクも高まります。特にエアコンは夏場の故障時に迅速な対応が必要です。蛍光灯も、特殊な型番ではすでに製造を中止しているものもあります。対応の遅れは入居者満足度の低下や退去、不必要な出費、物件の印象悪化やクレームの原因となります。

今すぐ始めるべき計画的な設備更新対策

対策として重要なのは、現状把握と計画的な更新です。まずは設備の棚卸しを行い、どこに蛍光灯が使用されているのか、エアコンの年式は何年か確認しましょう。築年数が古い物件では、キッチン・天井照明・共用廊下・外構などに蛍光灯が使われているケースが多いです。エアコンは一度に交換するのはコストがかかりますが、計画的な実施でコスト負担を平準化できます。エアコンの交換時期は設置後15年前後が一つの目安です。交換時期が近くなったエアコンは、原状回復工事に合わせて段階的に交換すると効率的です。「まだ先の話」と思わずに、2027年を見据え、早めに準備を進めることが、安定した賃貸経営につながります。

株式会社市萬賃貸事業部　宅地建物取引士

上地　真子

築古物件の満室経営をサポートします

「築年数が古い」「駅から遠い」など、さまざまな問題を抱えた賃貸不動産の課題を分析し、満室化に向けた提案を行う。

変化の時代、賃貸経営にも備えが必要　後手に回らないための事前対策を

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賃貸オーナーを取り巻く環境変化

賃貸不動産オーナーを取り巻く環境は、ここ数年で大きく変化しています。既に2023年より義務化されている有資格者によるアスベスト（石綿）の事前調査や蛍光灯やエアコンの2027年問題、さらには円安や戦争による物価や人件費の上昇など、さまざまな要因が経営に影響を及ぼし始めています。

共通するリスク：コスト増と資材確保の難しさ

これらの変化に共通しているのは、「コストの増加」と「設備や資材の確保が難しくなるリスク」です。円安や戦争など、事前の対策が難しいものもありますが、できることはあります。重要なのは、こうした変化を事前に把握し、計画的に備えることです。

後手に回らないための事前対策

例えば設備の更新時期や修繕計画の見直し、コスト増に備えるための資金の確保など、早めに対応することで、コストの平準化とリスク回避が可能になります。従来のように不具合が発生してから対応していては、想定外の出費や入居者満足度の低下につながる可能性があります。制度が変わる前に、事前の対策を検討し始めましょう。

今まさに、新たな変化を前提とした賃貸経営への転換が求められています。何から始めてよいかわからない方は、是非、ご相談ください。

株式会社 市萬賃貸事業部　二級建築士・宅地建物取引士

下田　晃大

大規模修繕は「費用」ではなく未来の家賃を得るための「投資」です

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賃貸経営をしていると、多くのオーナー様が頭を悩ませる「大規模修繕」。多額の費用が発生する大規模修繕を先延ばしにしたいとお考えのオーナー様も多いことでしょう。ですが、大規模修繕は「費用」ではなく、入居率や賃料を守るための「投資」です。外壁や防水、鉄部、共用部の劣化を放置すると、見た目の印象が下がり不具合が増えます。その結果、空室が増えて収入が減少し必要な修繕ができず、さらに入居率が悪化する、という悪循環に陥りがちです。計画的に修繕を行い建物状態を良好に保つことで、築年数を重ねても選ばれやすくなり、入居率の安定と賃料水準の維持につながります。

大規模修繕とは

足場を組むなどして、建物全体に関わる修繕工事のことです。日常的な不具合対応（小規模修繕）とは異なり、外壁・屋上防水・鉄部・共用部などの劣化をまとめて改善し、建物を長期にわたり安全・快適に維持する目的で、周期的に計画して実施します。

建物は長く活用できる

建物の寿命について、よく「法定耐用年数」という考え方を耳にすることが多いのではないでしょうか。しかしこれは融資や税金計算のための年数であり、実際に建物が利用できる年数とは異なります。当社では、建物をどのくらいまで活用していくのかについて、以下の表のとおり目標を定めています。建て替えより長期活用の方がオーナー様にとってメリットが大きいことから、それを実現する管理運営を行っています。

大規模修繕の費用の目安

気になる大規模修繕費用は建物の構造・規模によって異なります。目安として、構造と間取りタイプ別の1戸当たりの大規模修繕費用をお伝えします。

目で見てわかるチェックポイント

一般的に大規模修繕は20年ごとの実施が目安となっています。その他、以下のような症状が見られた場合も、大規模修繕の実施時期の判断材料となります。気になる症状を見つけたら、管理会社や施工会社に早めに相談してみてください。

確定申告はスムーズに終了しましたか？オーナー様や税理士の手間を省く当社のサービス

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情報提供から税理士対応まで確定申告を幅広くサポート

今年の確定申告はスムーズでしたでしょうか。「申告に必要な情報がない」「税理士さんに渡す伝票がなくなった」とお困りだった方もいらっしゃるのではないでしょうか。　当社では、そのような困りごとを解決するサービスを行っています。　例えば、毎月の収支報告書の作成やそのまま申告に活用できる年間収入明細を作成し、オーナー様や税理士の方にお渡ししています。また、ご自身で申告される方には、当社パートナー税理士が丁寧にサポート。税理士からの依頼や難しい問合せにも、オーナー様に代わり対応しており、喜ばれています。

不動産経営状況をまとめた「年間収入明細（不動産所得の収入内訳）」。要望があれば、指定する税理士に直接送付。このまま確定申告に活用できる

収入・支出データを科目別に整理した「年間収支一覧表」。確定申告の際、参考にしてもらえる資料となっている

情報提供のウェブ化でサポート力を強化

　当社では「トータルサポート」を基本に、7年ほど前からオーナー様の申告が滞りなく進む体制を整えています。特に1月から3月には専門スタッフを配置し、税務に関するお問い合わせや確認事項に集中して対応しています。　また、現在、さらに利便性を高めるため、紙でお渡ししている情報をウェブ上で確認できる仕組みづくりを進めています。この仕組みが完成すれば、オーナー様や税理士が申告に必要な情報をいつでも確認できるようになります。今年中に完成する予定ですので、ご期待ください。

株式会社市萬賃貸事業部

稲垣　美香

皆様のお役に立てる会社を目指します

賃貸オーナーのお困りごと解決や難しい事案の解決サポートをコンサルタントとともに行う。

地価の上昇で相続税が増える？今から始めたい相続税対策

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路線価上昇による相続税・固定資産税への影響

最近、「相続税が心配で…」というご相談が増えています。税率の高さはもちろん、見逃せないのが毎年公表される路線価の上昇です。　2025年1月1日時点の全国平均路線価は前年プラス2・7%で、4年連続の上昇となっています。今後も地価の上昇が見込まれており、それに伴い相続税評価額も増加します。つまり、何もしなくても将来の税負担が重くなる可能性があるのです。　例えば用賀では1年で7・4%上昇、さらに都心部や人気エリアでは、上昇率が二桁に及ぶケースも。評価額が上がれば、相続税だけでなく固定資産税にも影響します。

世田谷区用賀4丁目32（用賀駅徒歩7分の住宅地）

価格上昇率が年々大きくなっています

路線価の種類と早めの対策提案

路線価には「相続税路線価」と「固定資産税路線価」があり、どちらも1月1日時点の路線価ですが、相続税路線価は毎年見直しが行われ7月に公示、固定資産税路線価は3年毎に見直され、4月に公示されます。　当社では、路線価の上昇が見られるエリアを分析。該当するオーナー様へ情報提供するとともに、相続税評価や相続税の試算、価格上昇時の見通しと対策提案を行っています。将来を見据えた準備を、今から一緒に始めてみませんか。

宅地建物取引士／公認不動産コンサルティングマスター／２級ファイナンシャル・プランニング技能士

中澤　一世

一歩一歩、着実に歩みを進める ICHIMAN VISION 2050

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一歩一歩、着実に歩みを進める ICHIMAN VISION 2050

私たちが目指す2050年に向けて、私たちは一歩一歩進んでいます。AIや柔軟な発想で社会問題を解決し、人が街がそして日本がイキイキできる世界を目指して、今年も邁進します。ここまでの進捗を皆さまにお伝えします。

SDGsにも取り組んでいます

保有不動産の隠れた“課題”を診断してみませんか？

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「相続税が高い」「将来トラブルになりそう」「収支を圧迫している」など、不動産には、目に見えないところで何らかの問題が発生している場合があります。その問題に気づかないでいると、相続の際に高額な相続税が課せられたり、相続ならぬ争族になったりする可能性も……。
「自分は大丈夫」そう思わずに、一度、資産の棚卸しをしてはいかがでしょうか。資産を一覧化し“潜在的な課題”があるかどうか確認することが、安心できる相続対策につながります。

重要ポイントは「時価と相続税評価額の乖離」と「収益力」

棚卸しをすると、各物件の“収益性”や“相続税の節税効果”を数字で確認することができます。重要なポイントは二つ。一つは相続税評価額が時価よりも高くなっていないか、もう一つは収益力です。相続税評価額＞時価の物件は高い相続税を払った挙句、相続後に売却しようとしても安くしか売れません。また、収益力が４％未満の物件は、相続税の納税資金の確保や安定した経営の継続が難しい可能性があります。どちらも相続前の対策が必要です。

既存の賃貸住宅の省エネ化に今から対応窓を変えれば大きく変わる断熱性能

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新築住宅の省エネ義務化中古住宅も今のうちに対応を

2025年4月からすべての新築住宅に「省エネ基準適合」が義務化されたことをご存じですか？今は新築だけの義務化ですが、この影響は中古住宅にも波及することが考えられます。
省エネ住宅は経済面はじめ、室内の寒暖差によるヒートショック防止、結露に起因するカビによるアレルギーの防止などの健康面でこれまでの住宅より優れており、政府は省エネ住宅を選択することを推奨しています。今後省エネ基準を満たした賃貸住宅が出現すると、これまでの賃貸住宅はますます厳しくなっていくことが予想されます。少しでも競争力を上げるために、今から建物の省エネ化を図る必要があります。

競争力UPと長期活用を見据え断熱性能向上で省エネ化

省エネの基本は建物の断熱です。実は、最も熱が逃げやすいのは窓です。夏に外の暖気が入り込む割合は73％、冬に室内の暖気が外に出る割合は58％。ですから、窓の断熱性能を上げるだけで建物の断熱性能がアップします。方法は主に3つ。①内窓工法　②カバー工法　③はつり工法です（下記参照）。また、サッシの種類、窓ガラスの種類によっても断熱性能は異なります。できるだけ、断熱性能の高い、例えば樹脂サッシ×Low-E複層ガラス等を選ぶと良いでしょう。
　窓の断熱性能を上げると室内が快適なだけでなく結露を防げます。結露は建物の劣化を早める原因にもなります。建物の長期活用を目指すのであれば、やはり窓の断熱を実施することをお勧めします。
　断熱工事は行政の補助金を活用できる可能性もあります。一度に全住戸を行うのは難しいかもしれませんが、原状回復のタイミングで1住戸ずつ取り組んでみてはいかがでしょうか。

株式会社市萬 賃貸事業部 宅地建物取引士

宮澤 慎之介

築古物件の入居率向上や建物長期活用のための適切な建物メンテナンスの実施など、賃貸用建物の維持管理や大規模修繕に関する業務を行う。

適切な場所に適切なサインで物件イメージと入居者満足度アップ

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適切な場所に適切なサインで物件イメージと入居者満足度アップ

集合住宅でよく見かけるサイン類。単に手書きの紙を貼っただけだったり、しっかりしたものが貼られていたりさまざまです。ですが、サイン一つで物件のイメージを左右したり、入居者のマナーに影響します。
賃貸住宅のサイン計画は、居住者や来訪者が建物をスムーズに利用できるよう、適切な場所とデザインで案内板や標識を設置する必要があります。例えば、破れたままの紙が貼ってあっては古さや管理の粗雑さを与えてしまいます。また、わかりにくい場所に設置されたサインは、入居者の目に入らず、ルールが守られなかったり、入居者の不満につながります。
当社ではターゲット層や建物のコンセプト、内装デザインとの調和を考慮し、誘導・案内サイン、名称サインなどを適切に配置しています。ポイントは３つです。①何を伝えるサインなのか、目的の明確化②物件イメージや入居者像に合わせた統一感のあるデザイン③設置場所や文言など分かりやすさ（視認性）と耐久性や安全性の確保など（機能性）。
この機会に、サインの見直しをしてはいかがでしょうか。

シンプルなピクトを使い一目でわかるようなサインプレートを作成し、自転車置場の目立つ

ゴミの分別を色分けしてわかりやすく。ゴミ出しのルールが一目でわかり、入居者が快適に利用

株式会社 市萬 賃貸事業部宅地建物取引士

岩崎 奎亮

滞納や空室だけではない？賃貸経営に潜むリスクと対策

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賃貸経営には長期安定収入、相続時の評価減等さまざまなメリットがあります。ですが、その裏にはリスクも潜んでいることに気づいていますか？リスクを放置することで、大きな損失につながることもあります。
リスクを最小限に抑えるためには、リスクに備えた準備が必要です。どのようなリスクがあるかを把握し、必要な対策をしておくことが、より多くの賃貸経営のメリットを活かすことにつながります。
長期的な賃貸経営の成功のためにリスクを知り、その備えをしておきましょう。

賃貸経営に潜むリスクとは？

《専門家に聞く》建物の事故や損害に備えるための保険とは

不動産経営のリスクをゼロにすることは難しいですが、事前対策により、その影響を抑えることができます。特に、建物の事故や損害は、保険を活用することで損害を抑えることが可能です。

例えば、老朽化により剥がれ落ちた外壁が通行人を直撃してけがをさせた場合、通行人に対して損害賠償が発生することがあります。このような場合、火災保険の施設賠償責任特約を結んでいれば、損害賠償金は保険会社の支払い対象となります。また、特殊清掃の費用なども、家主費用保障の特約を結んでいれば、保険会社が支払います。

保険金額だけでなく、どのような時に保険金が支払われるのかを確認し、必要な保険や特約を上手に活用することで、そのようなリスクに対応することが可能です。

もちろん、ご自身でできる定期的な修繕などで事故そのものを防ぎつつ、万一のときには保険を活用し損害を最小限に抑えるといった両輪でリスク対策を行うことが、保険料の無駄を防ぐとともに安定した賃貸経営を続けることにつながります。以下に、賃貸オーナーに役立つ保険を表にしましたので参考にしてください。

株式会社F.L.P ファイナンシャルプランナー

佐藤和士氏

2008年に保険相談サロンFLP入社。業界でのキャリアは17年以上。店長を歴任後、現在は店舗運営や人材育成を担う。生命保険・損害保険を活用したリスク対策、賃貸物件オーナー向け火災保険の最適化、賃貸経営における保険活用等を得意とする

《専門家に聞く》認知症に備える家族信託

認知症や植物状態などで意思能力がないと診断されると、日常生活以外の契約行為ができなくなります。そのリスクに備えるのが「家族信託」です。これは、ご自身が元気なうちに信頼できる親族などに財産の運用方法を指定しつつ、管理や処分を託すことができる制度です。契約のタイミングは意思能力があるうちとなります。

メリット

・自由に信託内容を設計できるので、自身の意思を反映できる

・後見制度と異なり、裁判所等、第三者の関与がない

デメリット

・初期費用が必要（書類作成等費用）

・財産管理事務に当たらない介護・医療契約ができない

なお、意思能力がないと診断されてしまった場合には、法定後見人という制度がありますが、第三者の関与やお金の使い方などに制限が出る場合があります。

司法書士法人サン合同事務所 司法書士

関本隆人氏

中央大学法学部法律学科卒業。2008年に司法書士試験に合格し、2011年に司法書士法人サン合同事務所所入所、現在に至る。不動産登記をはじめ、遺産相続や財産分与による登記、抵当権の抹消などを行う