入居者WEBを介したやり取りで入居者満足度の向上と業務の効率化を実現



入居者WEBを介したやり取りで入居者満足度の向上と業務の効率化を実現








入居者様と当社をつなぐ「クイックサポートガイド


当社では、入居者WEB「クイックサポートガイド」で入居者様からの問い合わせ受付や当社からのお知らせなどを行っています。


クイックサポートガイドには二つの機能があります。


―つは入居者様が生活する上でのお困りごと、わからないことの解決です。例えば、設備に不具合が出たとき、Q&Aを確認すれば対処方法が見つかり、ご自身で直すことができます。また、ゴミ出しなどのマナーも このサイトで確認できます。


もう―つは、各種申請や問い合わせの受付です。駐車場の契約更新や退去に関する連絡、Q&Aでも解決しなかった場合などの問い合わせが可能です。


入居者からの問い合わせ件数の割合






入居者様の満足度アップと業務の効率化を実現



当サイトの活用を開始したのは約2年前。それまでの電話での問い合わせは、「入居者様からの電話→内容確認→対応判断→折り返しの連絡」などいくつかの工程を挟むため、解決までに時間がかかっていました。しかし、 WEB経由は内容を確認し、対応方法を判断してから折り返し連絡ができるため作業効率がアップし、返答までの時間が短縮されました。


また、郵送で行っていた契約更新や退去の手続きがオンラインで完結できるため、電話でのやり取りが省け、より効率的です。入居者様が不動産会社へ赴く必要もありません。書類を郵送する必要がないため、郵送コスト削減にもつながっています。


問い合わせは24 時間、スマホからも可能なので、入居者様はいつでも簡単に問い合わせができます。そのため、営業時間外でつながらないというストレスも解消されています。


退去や更新手続きなどの契約手続きや、入居者様より頂いたメールアドレスや携帯番号の情報もタイムリーに更新できるようになりました。


全てがWEBで行うことが普通になっている現代。時代の変化に合わせた対応で、入居者様の満足度アップと業務効率化を図っています。








株式会社市萬 賃貸事業部 宅地建物取引士、2級ファイナンシャル・プランニング技能士、賃貸不動産経営管理士、賃貸住宅メンテナンス主任者


駒崎 美帆


解約担当として、解約清算業務を行う。







蓄積データを有効活用し業務効率とサービス向上を目指す



蓄積データを有効活用し業務効率とサービス向上を目指す








当社では、この一年、データを活用して、より精度の高い賃貸管理を実現するため、システムの構築などの準備を進めてきました。デー夕活用には初期投資が必要ですが、賃貸管理も経験と勘からDXデジタルトランスフォーメーション)の時代になりつつあり、当社では一歩先駆けて取り組んでいます。


既に、年初に過去五年の年間収支や入居率データをシステムから出力し、オーナー様へお送りさせていただいておりますが、今後は物件情報はもとより、蓄積した修繕、募集賃料、募集期間、入居者からの問い合わせなど、管理業務で取得した情報を活用し、より良 い賃貸管理運営につなげていくことを目指しています。







データ化により、例えば、水回りの故障や電気系統の故障が多い物件を即座に発見し、修繕対応を取ることができたり、退去があった際も過去の募集履歴から、オーナー様にも納得していただける募集賃料を即座にご提案することができます。


この秋には蓄積データを活用したご提案が可能になる予定です。今まで以上にスピーディかつより良いご提案にご期待ください。








株式会社市萬 賃貸事業


野田 摩奈美







これからの時代の土地活用成功のポイントは「環境の変化に対応すること」



これからの時代の土地活用成功のポイントは「環境の変化に対応すること」






これまで土地活用といえば、大きな建物を建てて賃料収入を得るのが一般的でした。しかし、その選択が正しいと言えるのでしょうか。


今、建築費は高騰し、賃料は下落しています。そのため、 好立地でない限りこれまでのような賃貸マンションを建築しても、将来に渡って安定した収益を得続けることは難しくなっています。例えば、駅から離れた住宅地なら賃貸マンションではなく賃貸戸建てを建てるという選択肢もあります。駅前立地なら貸店舗を建てたり、もしかしたら、 コインパーキングや、今は何もしない、という選択肢もあるかもしれません。


不動産を取り巻く環境は、時代とともに変化しています。時代の流れやニーズを感じ取り、あらゆる選択肢の中から、環境の変化に合わせたベストな活用方法を選択してください。



鉄筋コンクリート(RC)造の建築費は上昇している


建築費の推移





職人不足や原材料価格の高騰などで、建築費は上昇しています。しかし、構造別にみるとRC造が約1.4倍になっているのに対し、木造は約1.1倍と上昇率は抑えられています。


※出典:国土交通省「建築着工統計調査」



住宅地の土地活用は賃貸戸建てがオススメ






グラフの通り、一戸建ての需要は高く全体の半数を超える中、建築費の高騰などから、持ち家ではなく貸戸建てのニーズも高まっていると考えられます。しかし、貸戸建ての供給は1.7%と極端に低いことか ら、マンション等と異なり駅から遠いなど、立地が悪くても競争力があります。


他にもある、賃貸戸建てのメリット


●マンション建築より建築費が低い

●共用部がなく維持管理がしやすい

●相続時に分割しやすい

(一つの敷地に複数棟建築する場合)



売買契約書のない不動産売却は不動産鑑定を活用して譲渡税の払い過ぎを防ぐ



売買契約書のない不動産売却は不動産鑑定を活用して譲渡税の払い過ぎを防ぐ








取得価額が不明な不動産亮却の取得価額は売却価格の5%


皆さんは不動産を売却する際に、取得時の価格がわからず困ったことはありませんか?


不動産売却で利益が出ると、約20%(長期保有の場合)の譲渡税がかかります。譲渡所得は不動産の売却価格ー(譲渡費用+取得価額)で計算されますが、取得価額が不明な場合、みなし原価として売却価格の5%となります。1億円で売却した場合、取得価額は自動的に500万円になるのです。たとえ取得価額より売却価格が低かったとしても、譲渡税約1800万円を納めることになります。



1億円で不動産を売却した場合の譲渡税







不動産鑑定士が事例を元に取得価額を算出してくれる


「そのような時は不動産鑑定士にご相談ください。合理的に個別性を盛り込んだ時価を鑑定評価書で証明します」と話すのは、不動産鑑定士の竹内さん。


東京、埼玉、神奈川の物件で昭和50年後半以降に購入した不動産であれば、事例を元に取得当時の不動産価格を算出することができるそうです。ただ、取引事例の少ないエリアや売却価格が低い物件の場合はメリットがないことも。費用をかけてまで鑑定するべきかどうかは考える必要があるようです。


「バブル期前後に購入した不動産や、売却価格が億を超える場合はメリットが大きいでしょう。払い過ぎたかも、と思われている方も譲渡税は申告後5年以内なら修正が可能です。メリットの有無を含めて相談は無料ですのでお気軽にご相談ください」



東京都公示地価の推移






不地代や賃料を上げたいとき、相続のときにも頼れる鑑定士動産鑑定士


不動産鑑定は売買だけでなく、地代や賃料についても有効です。裁判などでは、金額の根拠にもなります。また、相続の際も鑑定によって時価がわかれば、適正な税金を納めることができます。特にリゾート地や底地、地型の悪い土地、崖地などの場合は鑑定すると良いでしょう。


取得価額がわからない、時価を知りたい等、地代や賃料も含めた不動産価格でお困りの方、相談してみてはいかがでしょうか。








お話を伺った方

IAC財産設計株式会社
代表取締役 不動産鑑定士


竹内 敬雄さん







テクノロジーの発展とともに 鍵は入居者が管理できる時代に



テクノロジーの発展とともに 鍵は入居者が管理できる時代に








賃貸物件の管理をしていると、よく入居者様から「鍵が回らない」「鍵を無くした」「鍵を室内に忘れてオートロックがかかってしまった」といった問い合わせをいただきます。


鍵があるからなくしたり、忘れたり、回らなくなるわけで、鍵がなくなればどうでしょう。鍵を持って出かけたり、鍵穴に鍵を差し込む必要がなければ、このようなトラブルは防げます。ちなみに、鍵が回らなくなるのはスペアキーの使用や途中で鍵を抜くなどしてシリンダーが摩耗するからです。







鍵は進化しています。今では電子キーやカードキーにする住宅も増えています。また、スマートフォンで開けられるスマートキーもあり、鍵を持って出かける必要も なくなってきました。スマートフォン―つで家中の鍵の施錠・開錠ができれば、ものすごく便利ですね。


鍵を無くしたり、忘れたり、鍵を使わなくなれば、トラブルは減少します。また、今は管理会社がトラブルに備え鍵を保管していることもありますが、入居者様の中には管理会社が予備の鍵を持っていることに、不安を感じる方もいらっしゃいます


テクノロジーの発展とともに、入居者自身で部屋の鍵の管理ができる時代も、そう遠くはないかもしれません。








株式会社市萬
賃貸事業部
宅地建物取引士賃貸不動産経営管理士


松本 真之介







資産の棚卸しを行って 最適な不動産活用、相続対策を


資産の棚卸しを行って最適な不動産活用、相続対策を




皆さんは、ご自身の資産状況をご存知ですか。お持ちの不動産や毎月の収入は知っていても、その不動産の本当の価値までは把握されていない方がほとんどではないでしょうか。不動産の本当の価値を知ることは、最適な活用方法を検討したり、相続対策を行ったりする上で重要です。



不動産資産棚卸し表



不動産の棚卸をすることで、適切な不動産活用、相続対策の方向性が確認できます。


当社では、資産状況を確認するために「資産棚卸表」を作成し、活用しています。この表を使えば、保有不動産ごとの収益力や相続税の節税力を数字で確認し、最適な対策を打つことができます。例えば、

①相続税評価額と時価の差を確認して相続税対策を検討する

②収益性を確認して不良資産の売却や組み換えを検討する

③キャッシュフローを確認して投資額や手元に残るお金を試算する等一覧にする

ことで全体像が把握できるため、物件ごとではなく、全体としてどのような対策が望ましいのか検討することが可能です。一度、資産の棚卸しで現状を確認し、最適な不動産活用、相続対策を考えてみませんか。








株式会社市萬
流通コンサルティング部
土地活用プランナー、二級建築士、賃貸不動産経営管理士、宅地建物取引士


須田 大祐