これからの時代の土地活用成功のポイントは「環境の変化に対応すること」



これからの時代の土地活用成功のポイントは「環境の変化に対応すること」






これまで土地活用といえば、大きな建物を建てて賃料収入を得るのが一般的でした。しかし、その選択が正しいと言えるのでしょうか。


今、建築費は高騰し、賃料は下落しています。そのため、 好立地でない限りこれまでのような賃貸マンションを建築しても、将来に渡って安定した収益を 得続けることは難しくなっています。例えば、駅から離れた住宅地なら賃貸マンションではなく賃貸戸建てを建てるという選択肢もあります。駅前立地なら貸店舗を建てたり、もしかしたら、 コインパーキングや、今は何もしない、という選択肢もあるかもしれません。


不動産を取り巻く環境は、時代とともに変化しています。時代の流れやニーズを感じ取り、あらゆる選択肢の中から、環境の変化に合わせたベストな活用方法を選択してください。



鉄筋コンクリート(RC)造の建築費は上昇している


建築費の推移





職人不足や原材料価格の高騰などで、建築費は上昇しています。しかし、構造別にみるとRC造が約1.4倍になっているのに対し、木造は約1.1倍と上昇率は抑えられています。


※出典:国土交通省「建築着工統計調査」



住宅地の土地活用は賃貸戸建てがオススメ






グラフの通り、一戸建ての需要は高く全体の半数を超える中、建築費の高騰などから、持ち家ではなく貸戸建てのニーズも高まっていると考えられます。しかし、貸戸建ての供給は1.7%と極端に低いことか ら、マンション等と異なり駅から遠いなど、立地が悪くても競争力があります。


他にもある、賃貸戸建てのメリット


●マンション建築より建築費が低い

●共用部がなく維持管理がしやすい

●相続時に分割しやすい

(一つの敷地に複数棟建築する場合)



資産の棚卸しを行って 最適な不動産活用、相続対策を


資産の棚卸しを行って最適な不動産活用、相続対策を




皆さんは、ご自身の資産状況をご存知ですか。お持ちの不動産や毎月の収入は知っていても、その不動産の本当の価値までは把握されていない方がほとんどではないでしょうか。不動産の本当の価値を知ることは、最適な活用方法を検討したり、相続対策を行ったりする上で重要です。



不動産資産棚卸し表



不動産の棚卸をすることで、適切な不動産活用、相続対策の方向性が確認できます。


当社では、資産状況を確認するために「資産棚卸表」を作成し、活用しています。この表を使えば、保有不動産ごとの収益力や相続税の節税力を数字で確認し、最適な対策を打つことができます。例えば、

①相続税評価額と時価の差を確認して相続税対策を検討する

②収益性を確認して不良資産の売却や組み換えを検討する

③キャッシュフローを確認して投資額や手元に残るお金を試算する等一覧にする

ことで全体像が把握できるため、物件ごとではなく、全体としてどのような対策が望ましいのか検討することが可能です。一度、資産の棚卸しで現状を確認し、最適な不動産活用、相続対策を考えてみませんか。








株式会社市萬
流通コンサルティング部
土地活用プランナー、二級建築士、賃貸不動産経営管理士、宅地建物取引士


須田 大祐





入居者の命を守るための耐震補強は必須 できれば建物を守れるレベルを目指す



入居者の命を守るための耐震補強は必須 できれば建物を守れるレベルを目指す






助成金や相談窓口など 自治体のサービスを活用しよう


今、耐震に対する自治体の意識は高くなっています。そのため、耐震診断や耐震工事に助成金が用意されている自治体も多いようです。東京都でも、ほとんどの市町村に耐震診断や改修に関する助成制度が設けられています。また、「耐震化総合相談窓口」を設け、耐震に関する相談や必要に応じて建築士などの専門家をアドバイザーとして派遣するなどの支援も行っています。


耐震診断を行うと、改修の提案が提示されます。耐震工事は必要な箇所に必要な補強を施すことが重要です。それは建物の構造や工法などによって異なるため、診断をしてみないことにはわかりません。例えば、1階に駐車場やピロティなどの広い空間があるマンションは、耐力壁が少ないため1階の耐震性が弱かったりします。そのような場合、耐力壁を追加するなどの耐震工事が必要になります。



木造賃貸住宅の耐震工事





原状回復に合わせ、木造賃貸住宅で住戸の耐震工事を実施。筋交いを固定する耐震金物(左)と斜めに入れた筋交い(右)



耐震工事は原状回復や 大規模修繕時に行うと効率的


改修箇所がわかっても「一度に全部は難しい」という方も多いのではないでしょうか。そのような場合は優先順位やタイミングを見て、できるところから始めましょう。例えば、入居者がいる中での住戸内のエ事が難しければ、退去後の原状回復工事とあわせて実施する、大規模修繕が近いなら、外壁の耐震工事は大規模修繕と一緒に行うと、費用、エ期共に削減できることもあります。「今はそこまでの工事が難しい」のであれば、歪んでも開けられる玄関扉に変更するなど、入居者の避難経路を確保するなどの対応もあります。段階的に行う場合、長期修繕計画の中に組み込んでしっかり実施することをお勧めします。また、現行の耐震基準でない場合(旧耐震設計)は、入居者にその旨をきちんと告知しておくことも大切なのではないでしょうか。



賃貸オーナーとしてご自身の物件の耐震性能に関心を持つことはとても重要です。旧耐震設計の建物など耐震性能に不安がある場合は、専門家に相談の上、耐震診断を実施することをお勧めします。入居者の命を守るため、ご自身の資産を守るために、必要に応じて耐震補強を行い、大規模地震に備えましょう。








お話を伺った方

株式会社市萬パートナー建築士 株式会社エネルギーまちづくり社
一級建築士・省エネ建築診断士


丸橋 浩さん







30年以内に70%の確率で起こる大規模地震 新耐震基準だけでは守れない?



30年以内に70%の確率で起こる大規模地震 新耐震基準だけでは守れない?






新耐震基準の建物も大規模地震で倒壊の恐れあり


今、耐震に対する自治体の意識は高くなっています。そのため、耐震診断や耐震工事に助成金が用意されている自治体も多いようです。東京都でも、ほとんどの市町村に耐震診断や改修に関する助成制度が設けられています。また、「耐震化総合相談窓口」を設け、耐震に関する相談や必要に応じて建築士などの専門家をアドバイザーとして派遣するなどの支援も行っています。


元日に起きた能登半島地震。被害が集中したエリアの木造住宅約100棟を調査したところ、
40棟ほどが居住不可能な「全壊(倒壊10棟含む)」で、うち半数は新耐震基準だったといいます。「熊本地震でも、木造住宅では新耐震基準の8・3%の建物が全壊しています。大規模半壊・半壊・一部破損を含めると、約66%の建物が何らかの被害を受けていることがわかっています。〝新耐震基準〞というだけでは、必ずしも安全とは言えません」と、
一級建築士の丸橋さん。



耐震基準の安全性はどのくらい? 旧耐震基準VS新耐震基準


日本の建築基準法における耐震基準は1981年に改正され(新耐震基準)、その後1995年の阪神淡路大震災を受けて2000年に更に基準が厳しくなりました(新・新耐震基準)。これが今の耐震基準になっています。
耐震基準は、人命を守るため、震度7の地震に1回は耐えることができる基準であり、建物を
守るほどの耐震性はないとされています。ですから、この基準だけでは建物の倒壊を防ぐことは
できないと丸橋さんは言います。「ソフトを使ったシミュレーションや耐震実験では、震度7
程度の大規模地震に耐えられないという結果が出ています。」





耐震基準





耐震等級







先ずは耐震診断を実施して耐震等級3を目指そう


木造住宅は耐震基準を満たしているだけでは大規模地震に耐えられないかもしれません。だとしたら、どうすればよいのでしょうか。それには、耐震基準に加え「耐震等級」が重要です。耐震基準が建物内の人命を守る基準であるのに対して、耐震等級は人命だけでなく建物自体を守ることも目的として定められている基準です。 「熊本地震では耐震等級3の建物被害はほぼありませんでした。先ずは耐震診断で建物の状態を確認した上で、木造住宅であれば耐震等級3程度まで耐震性能を上げることをお勧めします。今は補助金制度もあり、戸建・マンションとも無料で簡易診断が受けられます。国土交通省監修の簡易チェックシートを使い、ご自身で確認することも可能です。〝誰でもできるわが家の耐震診断〞で検索してください。」












お話を伺った方

株式会社市萬パートナー建築士 株式会社エネルギーまちづくり社
一級建築士・省エネ建築診断士


丸橋 浩さん







ドローンやロープアクセスで足場を掛けずに建物チェック



ドローンやロープアクセスで足場を掛けずに建物チェック できれば建物を守れるレベルを目指す






従来、外壁調査は打診棒などで壁面を打診して外壁の浮きの有無を調査するのが一般的です。でも、広範囲で行う場合、足場やゴンドラなどが必要になり、診断費用以外の費用がかかることに。そのため、建物診
断をすべきかどうかお悩みのオーナー様も多いのではないでしょうか。



「当社ではドローンによる外壁撮影(写真上)を無料で行っています。これなら足場を組むことなく、まずは建物診断をすべきかどうか、建物の状態を気軽に確認す ることができます」と話すのは株式会社NENGOの沼尻さん。



建物診断は、ドローンで撮影し目視で外壁のヒビや劣化を確認するとともに、赤外線カメラやロープアクセスでタイルの浮きなどをチェック(写真下)。修繕箇 所が特定できるため、その部分をロープアクセスで部分補修したり、必要な箇所にのみ足場を組んで補修す ることができるので、修繕費用も抑えられます。



「何か問題が起きてから補修するより、定期的にチェックして問題が大きく なる前に対処するほうが、長い目で見ても費用がかからず入居者に迷惑をかけることもないはずです。」先ずはドローンなどで定期的に建物の健康診断を行い、必要であれば建物診断で精密検査を行ってみてはいかがでしょうか。













お話を伺った方

株式会社NENGO 地球防衛隊マネージャー 温熱環境コンサルタント


沼尻 隼人さん