2026.03.23

確定申告はスムーズに終了しましたか？オーナー様や税理士の手間を省く当社のサービス

• 税


• 賃貸経営

情報提供から税理士対応まで確定申告を幅広くサポート

今年の確定申告はスムーズでしたでしょうか。「申告に必要な情報がない」「税理士さんに渡す伝票がなくなった」とお困りだった方もいらっしゃるのではないでしょうか。　当社では、そのような困りごとを解決するサービスを行っています。　例えば、毎月の収支報告書の作成やそのまま申告に活用できる年間収入明細を作成し、オーナー様や税理士の方にお渡ししています。また、ご自身で申告される方には、当社パートナー税理士が丁寧にサポート。税理士からの依頼や難しい問合せにも、オーナー様に代わり対応しており、喜ばれています。

情報提供のウェブ化でサポート力を強化

　当社では「トータルサポート」を基本に、7年ほど前からオーナー様の申告が滞りなく進む体制を整えています。特に1月から3月には専門スタッフを配置し、税務に関するお問い合わせや確認事項に集中して対応しています。　また、現在、さらに利便性を高めるため、紙でお渡ししている情報をウェブ上で確認できる仕組みづくりを進めています。この仕組みが完成すれば、オーナー様や税理士が申告に必要な情報をいつでも確認できるようになります。今年中に完成する予定ですので、ご期待ください。

2026.03.23

地価の上昇で相続税が増える？今から始めたい相続税対策

• 相続対策


• 税

路線価上昇による相続税・固定資産税への影響

最近、「相続税が心配で…」というご相談が増えています。税率の高さはもちろん、見逃せないのが毎年公表される路線価の上昇です。　2025年1月1日時点の全国平均路線価は前年プラス2・7%で、4年連続の上昇となっています。今後も地価の上昇が見込まれており、それに伴い相続税評価額も増加します。つまり、何もしなくても将来の税負担が重くなる可能性があるのです。　例えば用賀では1年で7・4%上昇、さらに都心部や人気エリアでは、上昇率が二桁に及ぶケースも。評価額が上がれば、相続税だけでなく固定資産税にも影響します。

世田谷区用賀4丁目32（用賀駅徒歩7分の住宅地）

価格上昇率が年々大きくなっています

路線価の種類と早めの対策提案

路線価には「相続税路線価」と「固定資産税路線価」があり、どちらも1月1日時点の路線価ですが、相続税路線価は毎年見直しが行われ7月に公示、固定資産税路線価は3年毎に見直され、4月に公示されます。　当社では、路線価の上昇が見られるエリアを分析。該当するオーナー様へ情報提供するとともに、相続税評価や相続税の試算、価格上昇時の見通しと対策提案を行っています。将来を見据えた準備を、今から一緒に始めてみませんか。

2026.01.19

一歩一歩、着実に歩みを進める ICHIMAN VISION 2050

• 賃貸経営

一歩一歩、着実に歩みを進める ICHIMAN VISION 2050

私たちが目指す2050年に向けて、私たちは一歩一歩進んでいます。AIや柔軟な発想で社会問題を解決し、人が街がそして日本がイキイキできる世界を目指して、今年も邁進します。ここまでの進捗を皆さまにお伝えします。

SDGsにも取り組んでいます

2025.12.25

保有不動産の隠れた“課題”を診断してみませんか？

• 相続対策

「相続税が高い」「将来トラブルになりそう」「収支を圧迫している」など、不動産には、目に見えないところで何らかの問題が発生している場合があります。その問題に気づかないでいると、相続の際に高額な相続税が課せられたり、相続ならぬ争族になったりする可能性も……。
「自分は大丈夫」そう思わずに、一度、資産の棚卸しをしてはいかがでしょうか。資産を一覧化し“潜在的な課題”があるかどうか確認することが、安心できる相続対策につながります。

重要ポイントは「時価と相続税評価額の乖離」と「収益力」

棚卸しをすると、各物件の“収益性”や“相続税の節税効果”を数字で確認することができます。重要なポイントは二つ。一つは相続税評価額が時価よりも高くなっていないか、もう一つは収益力です。相続税評価額＞時価の物件は高い相続税を払った挙句、相続後に売却しようとしても安くしか売れません。また、収益力が４％未満の物件は、相続税の納税資金の確保や安定した経営の継続が難しい可能性があります。どちらも相続前の対策が必要です。

2025.12.15

既存の賃貸住宅の省エネ化に今から対応窓を変えれば大きく変わる断熱性能

• 賃貸経営


• 建物修繕

新築住宅の省エネ義務化中古住宅も今のうちに対応を

2025年4月からすべての新築住宅に「省エネ基準適合」が義務化されたことをご存じですか？今は新築だけの義務化ですが、この影響は中古住宅にも波及することが考えられます。
省エネ住宅は経済面はじめ、室内の寒暖差によるヒートショック防止、結露に起因するカビによるアレルギーの防止などの健康面でこれまでの住宅より優れており、政府は省エネ住宅を選択することを推奨しています。今後省エネ基準を満たした賃貸住宅が出現すると、これまでの賃貸住宅はますます厳しくなっていくことが予想されます。少しでも競争力を上げるために、今から建物の省エネ化を図る必要があります。

競争力UPと長期活用を見据え断熱性能向上で省エネ化

省エネの基本は建物の断熱です。実は、最も熱が逃げやすいのは窓です。夏に外の暖気が入り込む割合は73％、冬に室内の暖気が外に出る割合は58％。ですから、窓の断熱性能を上げるだけで建物の断熱性能がアップします。方法は主に3つ。①内窓工法　②カバー工法　③はつり工法です（下記参照）。また、サッシの種類、窓ガラスの種類によっても断熱性能は異なります。できるだけ、断熱性能の高い、例えば樹脂サッシ×Low-E複層ガラス等を選ぶと良いでしょう。
　窓の断熱性能を上げると室内が快適なだけでなく結露を防げます。結露は建物の劣化を早める原因にもなります。建物の長期活用を目指すのであれば、やはり窓の断熱を実施することをお勧めします。
　断熱工事は行政の補助金を活用できる可能性もあります。一度に全住戸を行うのは難しいかもしれませんが、原状回復のタイミングで1住戸ずつ取り組んでみてはいかがでしょうか。

2025.12.15

適切な場所に適切なサインで物件イメージと入居者満足度アップ

• 賃貸経営

適切な場所に適切なサインで物件イメージと入居者満足度アップ

集合住宅でよく見かけるサイン類。単に手書きの紙を貼っただけだったり、しっかりしたものが貼られていたりさまざまです。ですが、サイン一つで物件のイメージを左右したり、入居者のマナーに影響します。
賃貸住宅のサイン計画は、居住者や来訪者が建物をスムーズに利用できるよう、適切な場所とデザインで案内板や標識を設置する必要があります。例えば、破れたままの紙が貼ってあっては古さや管理の粗雑さを与えてしまいます。また、わかりにくい場所に設置されたサインは、入居者の目に入らず、ルールが守られなかったり、入居者の不満につながります。
当社ではターゲット層や建物のコンセプト、内装デザインとの調和を考慮し、誘導・案内サイン、名称サインなどを適切に配置しています。ポイントは３つです。①何を伝えるサインなのか、目的の明確化②物件イメージや入居者像に合わせた統一感のあるデザイン③設置場所や文言など分かりやすさ（視認性）と耐久性や安全性の確保など（機能性）。
この機会に、サインの見直しをしてはいかがでしょうか。

2025.11.05

滞納や空室だけではない？賃貸経営に潜むリスクと対策

• 賃貸経営

賃貸経営には長期安定収入、相続時の評価減等さまざまなメリットがあります。ですが、その裏にはリスクも潜んでいることに気づいていますか？リスクを放置することで、大きな損失につながることもあります。
リスクを最小限に抑えるためには、リスクに備えた準備が必要です。どのようなリスクがあるかを把握し、必要な対策をしておくことが、より多くの賃貸経営のメリットを活かすことにつながります。
長期的な賃貸経営の成功のためにリスクを知り、その備えをしておきましょう。

賃貸経営に潜むリスクとは？

《専門家に聞く》建物の事故や損害に備えるための保険とは

不動産経営のリスクをゼロにすることは難しいですが、事前対策により、その影響を抑えることができます。特に、建物の事故や損害は、保険を活用することで損害を抑えることが可能です。

例えば、老朽化により剥がれ落ちた外壁が通行人を直撃してけがをさせた場合、通行人に対して損害賠償が発生することがあります。このような場合、火災保険の施設賠償責任特約を結んでいれば、損害賠償金は保険会社の支払い対象となります。また、特殊清掃の費用なども、家主費用保障の特約を結んでいれば、保険会社が支払います。

保険金額だけでなく、どのような時に保険金が支払われるのかを確認し、必要な保険や特約を上手に活用することで、そのようなリスクに対応することが可能です。

もちろん、ご自身でできる定期的な修繕などで事故そのものを防ぎつつ、万一のときには保険を活用し損害を最小限に抑えるといった両輪でリスク対策を行うことが、保険料の無駄を防ぐとともに安定した賃貸経営を続けることにつながります。以下に、賃貸オーナーに役立つ保険を表にしましたので参考にしてください。

《専門家に聞く》認知症に備える家族信託

認知症や植物状態などで意思能力がないと診断されると、日常生活以外の契約行為ができなくなります。そのリスクに備えるのが「家族信託」です。これは、ご自身が元気なうちに信頼できる親族などに財産の運用方法を指定しつつ、管理や処分を託すことができる制度です。契約のタイミングは意思能力があるうちとなります。

メリット

・自由に信託内容を設計できるので、自身の意思を反映できる

・後見制度と異なり、裁判所等、第三者の関与がない

デメリット

・初期費用が必要（書類作成等費用）

・財産管理事務に当たらない介護・医療契約ができない

なお、意思能力がないと診断されてしまった場合には、法定後見人という制度がありますが、第三者の関与やお金の使い方などに制限が出る場合があります。

2025.10.01

賃貸オーナーが知っておくべき賃貸経営に関わる6つのリスクとは？

• 賃貸経営

空室だけではない賃貸経営に潜むリスク

「賃貸経営のリスク」について考えたことはありますか？賃貸経営は長く安定した収入を得られる事業ですが、残念ながらリスクもあります。

「リスク」と聞いて、皆さんがパッと思いつくのは「空室」ではないでしょうか。確かに空室は収入に直結しますから、これは大きなリスクの一つです。しかし、不動産経営には空室以外にもさまざまなリスクが存在します。重要なのは、どのようなリスクがあるのかを把握し、事前に対策を講じておくことです。そうすることで、そのリスクを最小限に抑えることができます。今回はその具体的なリスクについてお伝えします。

知っておきたい賃貸経営６つのリスク

賃貸経営には大きく分けると６つのリスクが存在します。それぞれのリスクと具体的な内容を下記の表にまとめました。

例えば、入居者リスクでは孤独死の発見が遅れると特殊清掃に多額の費用が掛かる、募集時に告知が必要となり決まりにくくなる、建物・設備リスクでは、配管の劣化による漏水で入居者の家財が損傷し損害賠償が発生したり、避難期間の入居者の宿泊費用が発生することもあります。また、運営リスクではオーナーご自身の認知症により、賃貸借契約や更新などの契約行為ができなくなるリスクもあります。

リスクに備えることが安定した賃貸経営を支える

リスクは思いもよらないことから発生します。

この写真はオフィスビルの漏水被害の写真です。台風による大雨で、屋上にたまった水が建物内に流れ込み、全館雨漏り被害が発生しました。この被害でトータル1100万円（天井・照明など内装工事：850万円、エレベーター復旧工事：200万円、消防設備等：50万円）の修繕費が発生。しかし、保険適用で全額補償されました。

このように、リスクを把握し事前に対策を取ることで、被害を最小限に抑えることができます。10月のセミナーでは、事前対策についてもお伝えしますので、是非、ご参加ください。

2025.10.01

認知症のリスクにどう備えるか？家族信託のススメ

• 賃貸経営

家族信託で備える認知症リスク

高齢化に伴い、認知症患者数が増えています。皆様ご自身、不安に感じている方もいらっしゃるのではないでしょうか。

「〝判断能力がない〟と診断されると、日常生活に関わる契約（スーパーでの買い物や公共料金の支払い等）以外はできなくなり、不動産に関わる多くの契約ができなくなってしまいます」と司法書士の関本さん。

そのような事態に備える方法に家族信託があります。家族信託とは、ご本人が元気なうちに子供などに財産の運用方法を指定しつつ、財産の管理や処分を託すことができる制度です。この制度を活用すれば、万一の時も信頼できる家族が不動産管理や売却を代行できます。

ただし、認知症になってからでは契約できないため、判断能力のあるうちに手続きを行いましょう。

成年後見制度というもう一つの選択肢

また、仮に家族信託契約を結ぶ前に認知症と診断されてしまった場合でも、成年後見制度の申し立てを行い、選出された後見人が法定代理人として、本人に代わってさまざまな契約を行うことが可能です。ただし、賃貸業などお金の管理が発生する場合、親族が成年後見人として選出されると弁護士など専門の監督人が選任され、後見人の監督を行うことが多いようです。

安心して資産を守るためにも、早めに専門家へ相談し、将来を見据えた準備をおすすめします。

2025.09.03

アパートの空室が多い理由とは？原因分析のセオリーを解説

• 賃貸経営


• 空室対策

空室はアパートやマンション経営において極めて重要な課題です。それは、空室が多いと収入が減少し、賃貸経営の安定性が損なわれるためです。

現在、市場にはさまざまな空室対策のアイデアが溢れています。しかし、効果的な対策を講じるためには、まず空室が多い理由を体系的に分析し、本質的な原因を明確にすることが不可欠です。

本記事では、空室の多いアパート・マンションの根本的な課題を特定し、具体的かつ実践的な分析方法を解説します。

 

 

<<空室が続く理由の分析方法とは？>>

 

空室が多い理由を特定する際には、「営業力」と「商品力」の2つの視点から分析すると、本質的な課題が見えてきます。

 

• 商品力：「住みたい」と思ってもらえる魅力的な物件になっているか


• 営業力：物件の情報や魅力が検討者に適切に伝わっているか

 

それぞれの観点で、具体的なチェックポイントを確認していきましょう。

 

 



 

 

 

 

<<商品力のチェックポイント>>

商品力のチェックは、物件が入居者にとって「住みたい」と思える品質を維持できているかを確認することです。

 

 

①賃貸条件が適正かどうか

 

賃貸条件は、物件の競争力を左右する重要な要素の一つです。特に近年では、インターネットの普及により、借主も市場相場を容易に把握できるようになったため、適正な賃貸条件の設定がこれまで以上に重要になっています。賃貸条件（家賃、敷金・礼金など）が市場相場と適切に合致しているかを確認することが重要です。

 

<確認ポイント>

• 不動産会社へのヒアリング：複数の不動産会社に意見を聞き、客観的な相場情報を収集


• 不動産ポータルサイトで競合物件をチェック：近隣の同様物件と比較し、条件に大きな差がないか確認


• 相場情報サイトの活用：エリア別、駅別の相場データを参照し、適正な価格を判断

 

 

 

 

②共用部の管理・整備が整っているか

 

入居者に選ばれるためには、共用部の清潔感と明るさを確保することが不可欠です。特に、入居者の利用頻度が高く目につきやすいエントランス、ごみ置き場、駐輪場は重点的にチェックしましょう。

 

<確認ポイント>

• ゴミ置き場にゴミが散乱し、不衛生な状態になっていないか


• 駐輪場が乱雑になっておらず、放置自転車が多数ある状態になっていないか


• エントランスが暗く、汚れていたり、不衛生な状態になっていないか

 



 

 

 

③専有部の内装・設備の競争力が確保されているか

 

設備の性能は日々向上し、入居者のニーズも時代とともに変化しています。築年数が15年以上経過している場合、設備や内装が時代遅れになっていないか、競争力を維持できているかを慎重に確認する必要があります。また、最低限の清潔感を保つことは絶対条件です。

 

<確認ポイント>

• 新築時の内装デザインをそのまま維持し続けるような、原状回復になっていないか


• 汚れやにおいが残っていないか、ゴミが放置されて不衛生な状態になっていないか

 



 

以上が商品力を確認するためのチェックポイントです。商品力に大きな問題がある場合、たとえ情報が入居検討者に届いていたとしても、検討対象から外れてしまったり、契約に結びつかない可能性が高くなります。
いきなり大規模なリノベーションを実施するのではなく、まずは上記のチェックポイントをもとに最低限の商品力が維持されているかを確認することが重要です

 

 

 

 

 

 

<<営業力のチェックポイント>>

営業力が不足していると、どれだけ魅力的な物件でも入居希望者に情報が届かず、結果として内見や申し込みにつながりません。効果的な情報発信と不動産会社との緊密な連携が不可欠です。

 

 

①不動産業者間の情報ネットワークへ登録されているか

 

現在、不動産業者間の情報ネットワークが発達し、空室の募集情報が迅速に共有される環境が整っています。これにより、一つの不動産会社だけでなく、他の不動産会社を通じて広く顧客に紹介される仕組みが構築されています。そのため、不動産業者間の情報ネットワークに正確かつ適切に情報が登録されているかをしっかりと確認し、最大限活用することが重要です。

 

<確認ポイント>

• レインズに物件情報が登録されているか


• at homeやsuumoなどの不動産ポータルサイトの業者間ネットワークに登録されているか

 



 

 

 

 

②不動産ポータルサイトへの適切な掲載がなされているか

 

入居者の多くは、まずインターネットを通じて物件情報を検索し、問い合わせや内見を申し込む傾向があります。特に近年は、オンラインでの情報収集が主流となっており、インターネット上での訴求力がますます重要になっています。そのため、SUUMOやHOME'Sなどの大手不動産ポータルサイトへの掲載は不可欠です。

 

<確認ポイント>

• 主要ポータルサイトへの掲載がされているか

 

 

 

 

③物件図面や掲載情報に正しく、十分な情報が掲載されているか

 

物件の魅力を最大限に伝えるためには、募集図面や掲載情報に過不足のない、正確かつ魅力的な情報が含まれていることが重要です。文章によるテキスト情報はもちろん、写真などの視覚的な情報も大きな役割を果たします。

 

<確認ポイント>

• 写真が十分に掲載されているか


• 物件の魅力が分かりやすく、具体的に記載されているか


• 設備情報に不足や誤りがないか


• 物件までのアクセスや周辺施設の情報が適切に掲載されているか

 



 

 

 

④仲介会社向けの報酬（業務委託料）は適正か

 

不動産仲介会社は仲介手数料収入を主要な収益源としています。そのため、同条件の物件であれば、業務委託料が設定されている物件を優先的に紹介する傾向があります。逆に、業務委託料が設定されていない物件は、他の業務委託料付き物件より優先度が下がる可能性があります。

 

<確認ポイント>

• 周辺の物件の業務委託料がどの程度なのか調査する


• 競争力のある業務委託料が設定されているか