空室対策で陥りがちなミスとは？失敗を防ぐための回避策を解説
- 賃貸経営
賃貸不動産の空室問題に悩む不動産オーナーは少なくありません。空室の増加は収益の減少に直結するため、手早く適切な対策が必要です。
本記事では、空室対策で陥りがちなミスと、その回避策を解説します。無計画な対応を避け、戦略的に空室対策を進めることで、より高い成果を得ることができます。
1.空室対策の最終ゴールを明確にしない
空室対策を進める際には、「いつまでに、どのような状態を目指すか」というゴールを明確に設定することで、より効果的な具体的アクションを導き出すことができます。
単に「空室を埋めたい」と考えるだけではなく、
- 家賃水準はいくらを目標にするのか
- 募集期間や入居率はどの程度を目標にするのか
といった具体的な数値目標を設定することで、実行すべきアクションが明確になります。
例えば、「家賃を前回入居者から10,000円アップを目指し、募集から成約までの期間は2ヶ月とする」という目標を設定した場合、
過去の募集事例を基に目標家賃での成約見込みや想定募集期間を推定できます。その情報をもとに、
- 家賃を向上させるためのリフォーム計画を検討する
- 広告戦略や不動産会社への手数料設定を最適化する
といった具体的な計画を立てることが可能です。
空室対策を検討する際は、場当たり的なアイデア出しから始めるのではなく、まず 最終ゴールを明確にする ことが大切です。これにより、無駄なコストや時間を省き、より効果的な対策を講じられます。
2.原因を検証せずに空室対策を進める
空室対策の問題を抱えている場合、原因を分析せずに対策を講じても、十分な効果は期待できません。
例えば、「なかなか内見が入らない」という問題に対し、安易に「家賃を下げよう」「リフォームをしよう」といった表面的な対策だけでは、無駄なコストが発生する可能性があり、根本的な解決にはなりません。
空室対策を効果的に進めるためには、「商品力」と「営業力」 の2つの視点で原因を分析することをお勧めします。
- 商品力：「住みたい」と感じてもらえる魅力のある物件になっているか
- 営業力：物件の情報や魅力が検討者に十分に伝わっているか
以下にそれぞれのチェックポイントを揚げました。是非参考にしてみてください。
＜商品力＞のチェックポイント
- 賃貸条件（家賃、敷金・礼金など）が市場に合っているか
- 共用部の管理状況（清潔感・明るさ）は十分か
- 専有部の内装・設備は競争力があるか
＜営業力＞のチェックポイント
- 不動産業者間の情報ネットワークに空室情報が登録されているか
- 不動産ポータルサイトに情報が適切に掲載されているか
- 物件図面や掲載に過不足や誤りがないか
- 仲介会社向けの報酬（広告料）が適切に設定されているか
尚、これらの原因分析を進める際は、提携している仲介会社や管理会社からのヒアリングも重要です。
情報交換を密に行い、本質的な問題を見出すことで、より効果的な空室対策を講じることができます。
3.複数の対策を検討せず、優先順位を付けない
空室対策にはさまざまな方法がありますが、それぞれ費用や効果が異なります。 その場の思いつきや感覚で対策を選ぶのではなく、
- 考えられる対策を洗い出す
- 費用対効果を比較する
- 優先順位を決めて実行する
というプロセスが重要です。
例えば、「空室期間を○○日以内に抑える」という目標を設定し、それに対する課題として「原状回復工事に時間がかかりすぎている」という点が挙げられたとします。
この場合、次のような解決策が考えられます。
＜考えられる対策＞
- リフォーム事業者を変更する
- リフォームプランを事前に定型化する
- 工事に必要な設備・資材をあらかじめ確保しておく
- 解約予告期間を長めに設定し、工事スケジュールを前倒しする
- 原状回復と並行して募集を進める
各対策のコストと効果を比較し、最適な方法を選ぶことが重要です。
例えば、「原状回復工事と並行して募集を進める」や「リフォームプランの定型化」は、仕組み次第で低コストで実現可能です。一方、「解約予告期間を長く設定する」ことは、募集や契約に悪影響を与えるリスクもあるため、 効果とリスクのバランスを考慮しながら最適な施策を選択する必要があります。
空室対策の打ち手を決める際には、場当たり的に決めるのではく、掛かるコスト・費用と効果を考慮して検討しましょう。
4.空室対策の効果・成果を記録しない
空室対策を効果的に進めるには、実施した対策がどれだけ成果を出したかを定期的に評価し、記録しておくことが重要です。
蓄積した記録は、今後の空室対策を検討するうえでの貴重な財産となります。
<成果測定のポイント>
- 数値での評価（例：入居率、空室期間、募集期間、広告反響率 など）
- 定性的な評価（例：入居者や不動産会社からのフィードバック など）
記録を基に対策の効果を分析し、その結果を活かすことで、次回の空室対策の精度を高め、効果を最大化できます。