築30年超建物所有のオーナー様必見！避けて通れない、給水・排水管修繕
- 賃貸経営
大規模修繕を実施し、建物を長く活用しようとする賃貸オーナーが増えてきました。実は、建物長期活用のために大規模修繕と同じくらい重要なのが「給水・排水管修繕」です。
給排水管は人間で言えば血管と同じです。コレステロールなどで血管が詰まると身体に問題が起きるように、給排水管の汚れやサビを放っておくと、配管が詰まって水が流れない、穴が開き漏水するなどのトラブルにつながります。そうならないためには、維持管理（排水管洗浄など）や管内の現況確認が必要ですが、それだけではなく、給排水管には寿命があるため、適切な時期にリニューアルや交換などの修繕が必要です。
しかし、建物の外壁などと異なり明確に劣化を目視できないため、漏水などのトラブルがあって初めて、劣化を認識し対応することがほとんどです。
給排水管は一般的に30年～40年毎に修繕の必要があります。トラブルが発生してからでは入居者に迷惑がかかるだけでなく、修繕費用以外の費用が掛かる場合もあるので、築30年を過ぎたらぜひ一度、配管調査を実施することをお勧めします。定期的な修繕でトラブルを未然に防ぐことが、安定した賃貸経営にとっても重要です。
どうしたらよいのかわからない場合には、当社のパートナー会社とともに、修繕のご提案をさせていただきますので、ご相談ください。
種類によって異なる耐用年数
給排水管は建築時期によってトレンドがあり、使われている材質が異なります。材質によって寿命も異なるため、先ずは所有物件の給排水管の材料を確認することが大事です。ぜひ、専門家に依頼し確認しましょう。
給排水管の耐用年数は水質や使用環境によって左右されますが、おおよそ下記表のとおりです。
今は、劣化の進行が緩やかな樹脂系管材が多く使われており、修繕周期が長周期化しています。
給排水管修繕工事費用以外のリスク
給排水管の修繕の修繕を怠ると、修繕工事費用以外にも下記リスクが考えられます。
入居者避難時のホテル費用負担
漏水などで住めない状況になった場合、改修が終了するまでホテルなどに滞在してもらう必要あり。
汚損、破損した機器などの弁償費用負担
漏水などによる家財や電化製品などの損害に対する弁償費用が発生。
改修工事や入居者の避難中の賃料減や退去
改修工事終了まで、賃料収入無し。これを機に退去の可能性あり。
血管のように張り巡らされたアパート・マンションの配管
給水・排水管は部屋の中の床、壁の中に通されています。床、壁の中なので普段は見ることが出来ず、内装材を剥がさなければ見ることができません。場合によっては、自宅外となる下階の天井内を通しているケースもあります。
給水・排水管劣化事例
老化した給水・排水管はサビなどにより水の出が悪くなったり、穴が開いたりして漏水の牽引となります。また、鉄管は給水時に赤水（錆が混入した水）が出る事もあり、早急な修繕が必要です。
給排水管修繕には「更新工事」と「更生工事」があり、前者は配管を劣化しにくい新しい配管へ取替える工事、後者は使用中の配管内に樹脂膜を形成し延命を図る工事です。
＜当社提携＞翔設計のご紹介
株式会社翔設計は、建築、構造、設備、改修、プロジェクトマネジメントの部門を要する「建築総合コンサルタント企業」で、当社と提携して管理物件の改修や建築、デザイン設計等を行っています。
【称号】 株式会社翔設計
【所在地】 東京都渋谷区千駄ヶ谷４-24-15
【設立】1985年2月22日
【資本金】6,250万円
【売上高】16億4,679万円（2023年度）
【従業員数】 115名（2024年4月）