記事のまとめ
- 築30～40年を超えた賃貸不動産は、修繕費や設備更新の負担が増えやすく、今後の活用方針を見直すタイミングです。
- 選択肢は大きく「保有（長期活用）」「建替え」「売却」の3つ。それぞれ収支、修繕リスク、相続、承継などでメリット・デメリットがあります。
- 最適な判断には、物件の状況、市場マーケット、ご家族の想いを整理し、長期的なキャッシュフローシミュレーションで比較検討することが重要です。
目次
築30～40年を超えた賃貸不動産で考えたいこと
築年数が経過した建物をお持ちのオーナー様、ご所有不動産をあと何年活用するかお考えですか？
築30～40年を迎えた建物は、修繕費の負担が重くのしかかってきます。支出が増え、これまで以上に経営に不安を感じ始めるオーナー様も多いのではないでしょうか。ですから、ここでもう一度、今後の賃貸経営について考える必要があります。
賃貸不動産の運用方法、つまり目指すべきゴールには、大きく3つの選択肢があります。そして、何を選択するかで今やるべきことは変わります。ご自身が目指すゴールはどこなのか、どこを目指すのが最適なのか。その判断にはいくつかの要素を踏まえる必要があり、専門的な知識が必要になることもあります。ぜひ、専門家のサポートを受けて納得のいく選択をしてください。
「保有（長期活用）」「建替え」「売却」3つの選択肢
これまで、築年数が経過した賃貸不動産のゴールは「建替え」が一般的でした。しかしながら、今は築年数が経過したからといって「建て替える」と単純に決められる時代ではなくなっています。
「保有（長期活用）」「建替え」「売却」の3つの選択肢を比較し、最適な方法を選択してください。
1. 保有（長期活用）
修繕・改良を加えながら、今の建物の長期活用を目指す方法です。RC造なら築80年まで活用が可能です。
メリット
- 長期的に考えると、建替えより収支が良い場合がある（一部エリアを除く）。
- 借入金完済後のキャッシュフローが良い。
デメリット
- 継続的に建物や設備の不具合、修繕が発生する。
こんな方に向いています
- 借入を増やしたくない方。
- 長く安定して収益を得たい方。
2. 建替え
既存建物を解体して建物を新築し、再スタートする方法です。RC造であれば、ここから80年間の活用が可能です。
メリット
- 新しい需要にあわせられる。
- 修繕リスクをいったんリセットできる。
- 相続税対策になる。
デメリット
- 初期投資が大きい（解体費含む）。
- 保有（長期活用）より収支が悪くなる場合がある（一部エリアを除く）。
こんな方に向いています
- 大きな相続税対策が必要な方。
3. 売却
不動産を売却し現金に換えることで、相続税や借入金の返済に充てることが可能です。
メリット
- まとまった現金を確保できる。
- 相続時に分割しやすい。
デメリット
- 定期的な安定収入がなくなる。
- 相続税評価額が高くなる。
こんな方に向いています
- これ以上賃貸経営をする意思がない、または承継者がいない方。
- 修繕や建て替えに大きなお金をかけたくない方。
3つの選択肢の比較
保有（長期活用）、建替え、売却は、それぞれ効果や注意点が異なります。収入、用途の自由度、管理の手間、借入負担、相続税、資産価値などの観点から比較し、どの方法がご自身の状況に合うかを検討しましょう。
保有（長期活用）・建替え・売却の比較
最適な選択のために確認したい3要素
最適な選択をするためには、物件の状況（内部環境）や市場マーケット（外部環境）、ご家族の想い（価値観）などの要素に加え、長期的なキャッシュフローシミュレーションで事業性を確認しながら比較検討することが成功へのカギとなります。
最適な選択のために確認したい3要素
どのように決めたらよいのかわからない方、より適した選択をされたい方、気になる方はご相談ください。