アパートの空室が多い理由とは？原因分析のセオリーを解説

• 賃貸経営
• 空室対策

空室はアパートやマンション経営において極めて重要な課題です。それは、空室が多いと収入が減少し、賃貸経営の安定性が損なわれるためです。

現在、市場にはさまざまな空室対策のアイデアが溢れています。しかし、効果的な対策を講じるためには、まず空室が多い理由を体系的に分析し、本質的な原因を明確にすることが不可欠です。

本記事では、空室の多いアパート・マンションの根本的な課題を特定し、具体的かつ実践的な分析方法を解説します。

 

 

<<空室が続く理由の分析方法とは？>>

 

空室が多い理由を特定する際には、「営業力」と「商品力」の2つの視点から分析すると、本質的な課題が見えてきます。

 

• 商品力：「住みたい」と思ってもらえる魅力的な物件になっているか
• 営業力：物件の情報や魅力が検討者に適切に伝わっているか

 

それぞれの観点で、具体的なチェックポイントを確認していきましょう。

 

 

 

 

 

 

<<商品力のチェックポイント>>

商品力のチェックは、物件が入居者にとって「住みたい」と思える品質を維持できているかを確認することです。

 

 

①賃貸条件が適正かどうか

 

賃貸条件は、物件の競争力を左右する重要な要素の一つです。特に近年では、インターネットの普及により、借主も市場相場を容易に把握できるようになったため、適正な賃貸条件の設定がこれまで以上に重要になっています。賃貸条件（家賃、敷金・礼金など）が市場相場と適切に合致しているかを確認することが重要です。

 

<確認ポイント>

• 不動産会社へのヒアリング：複数の不動産会社に意見を聞き、客観的な相場情報を収集
• 不動産ポータルサイトで競合物件をチェック：近隣の同様物件と比較し、条件に大きな差がないか確認
• 相場情報サイトの活用：エリア別、駅別の相場データを参照し、適正な価格を判断

 

 

 

 

②共用部の管理・整備が整っているか

 

入居者に選ばれるためには、共用部の清潔感と明るさを確保することが不可欠です。特に、入居者の利用頻度が高く目につきやすいエントランス、ごみ置き場、駐輪場は重点的にチェックしましょう。

 

<確認ポイント>

• ゴミ置き場にゴミが散乱し、不衛生な状態になっていないか
• 駐輪場が乱雑になっておらず、放置自転車が多数ある状態になっていないか
• エントランスが暗く、汚れていたり、不衛生な状態になっていないか

 

 

 

 

③専有部の内装・設備の競争力が確保されているか

 

設備の性能は日々向上し、入居者のニーズも時代とともに変化しています。築年数が15年以上経過している場合、設備や内装が時代遅れになっていないか、競争力を維持できているかを慎重に確認する必要があります。また、最低限の清潔感を保つことは絶対条件です。

 

<確認ポイント>

• 新築時の内装デザインをそのまま維持し続けるような、原状回復になっていないか
• 汚れやにおいが残っていないか、ゴミが放置されて不衛生な状態になっていないか

 

 

以上が商品力を確認するためのチェックポイントです。商品力に大きな問題がある場合、たとえ情報が入居検討者に届いていたとしても、検討対象から外れてしまったり、契約に結びつかない可能性が高くなります。
いきなり大規模なリノベーションを実施するのではなく、まずは上記のチェックポイントをもとに最低限の商品力が維持されているかを確認することが重要です

 

 

 

 

 

 

<<営業力のチェックポイント>>

営業力が不足していると、どれだけ魅力的な物件でも入居希望者に情報が届かず、結果として内見や申し込みにつながりません。効果的な情報発信と不動産会社との緊密な連携が不可欠です。

 

 

①不動産業者間の情報ネットワークへ登録されているか

 

現在、不動産業者間の情報ネットワークが発達し、空室の募集情報が迅速に共有される環境が整っています。これにより、一つの不動産会社だけでなく、他の不動産会社を通じて広く顧客に紹介される仕組みが構築されています。そのため、不動産業者間の情報ネットワークに正確かつ適切に情報が登録されているかをしっかりと確認し、最大限活用することが重要です。

 

<確認ポイント>

• レインズに物件情報が登録されているか
• at homeやsuumoなどの不動産ポータルサイトの業者間ネットワークに登録されているか

 

 

 

 

 

②不動産ポータルサイトへの適切な掲載がなされているか

 

入居者の多くは、まずインターネットを通じて物件情報を検索し、問い合わせや内見を申し込む傾向があります。特に近年は、オンラインでの情報収集が主流となっており、インターネット上での訴求力がますます重要になっています。そのため、SUUMOやHOME’Sなどの大手不動産ポータルサイトへの掲載は不可欠です。

 

<確認ポイント>

• 主要ポータルサイトへの掲載がされているか

 

 

 

 

③物件図面や掲載情報に正しく、十分な情報が掲載されているか

 

物件の魅力を最大限に伝えるためには、募集図面や掲載情報に過不足のない、正確かつ魅力的な情報が含まれていることが重要です。文章によるテキスト情報はもちろん、写真などの視覚的な情報も大きな役割を果たします。

 

<確認ポイント>

• 写真が十分に掲載されているか
• 物件の魅力が分かりやすく、具体的に記載されているか
• 設備情報に不足や誤りがないか
• 物件までのアクセスや周辺施設の情報が適切に掲載されているか

 

 

 

 

④仲介会社向けの報酬（業務委託料）は適正か

 

不動産仲介会社は仲介手数料収入を主要な収益源としています。そのため、同条件の物件であれば、業務委託料が設定されている物件を優先的に紹介する傾向があります。逆に、業務委託料が設定されていない物件は、他の業務委託料付き物件より優先度が下がる可能性があります。

 

<確認ポイント>

• 周辺の物件の業務委託料がどの程度なのか調査する
• 競争力のある業務委託料が設定されているか