判断能力がないとみなされて慌てないための「家族信託」という選択

• 相続対策

高齢化が進む日本。2060年には65歳以上の5.6人に1人が認知症になると予測されています。　認知症となり医師等に判断能力がないとみなされると、不動産売買などの重要な契約を始め、遺言書の作成、建物の新築や大幅な修繕に関する契約などができなくなる（無効となる）場合があることをご存知ですか？認知症だけではありません。その他の重篤な病気によっても物事を前に進めたり、判断したりすることができなくなってしまうこともあります。

そのような時のために、「家族信託」をしてはいかがでしょうか。家族信託とは、子どもや身内などに資産の運用方法を指定しつつ財産の管理や処分を託すことができる制度です。たとえ将来判断能力がないと診断されても、託された子どもや身内があなたの意志を継いでさまざまな判断をすることができます。

家族信託のポイントは「元気なうちに」ご家族でよく話し合い、資産をどのように運用し、誰が管理していくかを決め、手続きすることです。

（※）厚生労働省研究班推計（2024年5月公表）

判断能力がないとみなされるとできなくなること

●不動産の売買契約や賃貸借契約などの法律行為

●家族信託手続き

●預金の引き出し・解約

●建物の新築、増改築、大幅な修繕

●生前贈与

●遺言書の作成

家族信託をすべきタイミング

●ポイントは「判断能力がある元気なうちに」

必要経費に算入可能は費用の一例

キャッシュフローシミュレーションソフトを改善 不動産会社や金融機関へのモニター提供も検討中

• 不動産売買


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• 建物修繕


• 税


• 土地活用


• 借地権

税引後の手取り金額が将来に渡って試算可能に

この度、キャッシュフローsimの改善を行いました。一般的に流通している従来のソフトは一つの不動産単体のキャッシュフローしか試算できなかったり、税率を加味した試算を行うのが困難だったりします。今回、当社のパートナー税理士である谷口氏の協力を得て、それらの課題をクリアしました。

改善点は大きく二つです。一つ目は、所有する複数の不動産資産を総合した収支の試算を可能にしたこと、二つ目は、個人の税率を適用させた、税引後の収支の試算を可能にしたことです。これにより、個人の不動産経営全体の税引後の手取り金額が試算できるようになりました。

他にも複雑な条件変更（借換えや条件変更、資産の組替え、物件購入、一部売却等）設定ができるよう汎用性を高めたり、誰もが簡単に作成できるようにするなどの改善を行っています。今後は全国の不動産会社や金融機関等への提供も検討しており、多くの不動産オーナーのお役に立てればと思っています。

シミュレーション結果の比較

将来の収支に大きく関わる判断が必要な時こそ活用を

不動産経営を行う中で、有効活用や物件購入、売却など将来の収支を大きく左右するような判断が求められることはありませんか？そのような時、是非、このソフトを活用して将来の収支を確認してください。キャッシュフローを確認することで、その現実性や実現性、リスクを予測し、意思決定の判断材料とすることができます。

左記のグラフは老朽化した建物を建替えるのか、修繕し長期活用するのかを、当ソフトを使って試算したグラフです。30年後の累計手取り額は長期活用したほうが多いことが一目瞭然でわかります。また、グラフを見ると、手取り金額が少ない時期がわかるため、事前に対策を打つことが可能です。

他にも、借入れをしても適切な収益が確保できるか、収益不動産を購入してもリスクはないか、借換えをした場合、収支改善効果はどのくらいかなどといった確認をする際にも有効です。

今後は、当社とお取引中のお客さまへの提案にも活用していく予定です。

株式会社市萬
中小企業診断士 宅地建物取引士 2級ファイナンシャルプランニング技能士

山村 諭史

経費にできるものは意外と多い正しい知識を身に付けて、節税につなげよう

• 賃貸経営

お手元に昨年の確定申告書は届いていますでしょうか。申告書を見ながら、去年は収入が少なかったとか、税金が多かったなどと思われている方も多いかもしれません。

ところで皆様、「経費」にできるものはしっかり「経費」として計上していますか？賃貸経営において経費にできるものは意外と多いのですが、それに気付いていないケースが多くあるようです。特に、個人利用と賃貸経営での利用が混在する場合は見落としがちです。どちらでも発生する支出は「家事按分」し、賃貸経営で使用した部分は経費にできる可能性があります。また、他の物件のオーナーや工事会社等との食事やゴルフも、賃貸経営に関する情報交換や相談であれば経費にできる場合があります。

「賃貸経営を行うために必要な費用は経費計上できる可能性がある」と考えて、見直しをしてみましょう。経費が増えることで所得税額を抑えることができるのはもちろん、場合によっては税率が低くなる可能性もあります。いずれにせよ、経費計上を行う際は必ず事前に税理士に相談した上で進めましょう。

必要経費に算入可能は費用の一例

不動産の相続は事前対策が重要相続発生前に売却したほうがいい不動産とは

• 不動産売買


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• 税

相続税評価額＞時価の不動産は相続発生前に売却しよう

相続税の支払いを、相続した不動産を売却したお金で賄おうとお考えの方、いらっしゃるのではないでしょうか。

そのような時に気を付けていただきたいのが、「売却時期」です。特に相続税評価額が時価よりも高い不動産は、相続発生前に売却することをお勧めします。

下の図をご覧ください。例えば、相続税評価額が1億円、時価6000万円の土地（相続税率40%）の場合、売却時期が相続発生前と後では相続税に2200万円も差が出ます。

特に広大地や不整形地、崖地などは相続税評価額より時価が低くなる傾向があります。

なお、評価額は税理士に、時価は不動産会社で確認できます。

相続税評価額1億円・時価6000万円の土地を売却した場合の相続税

※税率40%、売却経費は売買代金の25%として計算しています。

借地権の底地は相続発生前に借地権の解消を

借地権の底地も相続発生前に対策が必要な不動産です。底地は収益性が悪い上、相続税評価額が時価と比べて高くなることが多い不動産です。

例えば、下の図にあるように、路線価50万円/㎡・借地面積100㎡・底地割合40%の底地の相続税評価額は2000万円です。一方、底地を借地人以外に売却した場合の売却価格は625万円程度となり、相続税評価額が時価より非常に高くなっていることがわかります。

底地をお持ちの場合、底地のまま相続するのではなく、底地を売却する、または借地権を買い取るなどして、相続発生前に借地権の解消をしておくことをお勧めします。

路線価50万円／㎡・借地面積100㎡・底地割合40％の底地

株式会社市萬 宅地建物取引士 公認 不動産コンサルティングマスター ２級ファイナンシャル・プランニング技能士

中澤 一世

9月に相続対策の小冊子をお届けします！

不動産の査定や売買仲介業務、税務・法務面の担当などを経て、現在はお客様への土地有効活用や相続対策、キャッシュフロー改善アドバイスなどの業務に携わる。

賃貸不動産の原状回復工事もアスベストの事前調査や報告義務化

• 賃貸経営


• 修繕

年々、アスベストに対する規制が厳しくなっています。今回は、アスベスト法規制について、当社と提携し、リフォームや修繕を行っているＦＭＳ社長、下山さんにお話を伺いました。

「解体や改修工事では、アスベストの事前調査が義務付けられています。さらに①床面積が80㎡以上の解体及び改修工事、②請負代金の合計額が100万円以上の解体及び改修工事は、自治体への調査結果の報告義務があります。もちろん、賃貸物件の原状回復も例外ではありません」

アスベストの使用が禁止された2006年9月以降着工の建物は、事前調査をする必要はなく、報告書の提出のみでよいそうです。

意外な箇所のアスベスト使用例

「また、2023年の法改正で事前調査は特定の有資格者が行うことが義務化されました。当社（ＦＭＳ）にはその資格を持った社員がおり、自社で事前調査が可能になっています」

ちなみに、調査でアスベストが発見された場合、アスベストが含まれる箇所の工事には、危険度のレベルによって養生に大きな違いがあったり、自治体への工事報告が必要になったりします。そのため、工事費が上がることにつながります。意外な箇所にアスベストが使われている可能性もあるので、今後のことを考えると早い段階で事前調査を行うことをお勧めします。

お話を伺った方

株式会社FMS
代表取締役

下山 健司さん

「問題が起きてから」では高くつく！計画的修繕が安定した賃貸経営を支えます

• 建物修繕

「必要性を感じない」「お金がない」といった理由で、建物修繕を後回しにしていませんか？

不具合があるのにそのままにしているのはもちろん、今現在、目に見えた不具合がなくても、そのままにしておくと、思わぬ事故や想定外の費用が掛かるかもしれません。

建物は経年とともに劣化していきます。建物を健全な状態に保つためには、適切な時期に、適切な修繕を行うことが重要です。問題が起きてから対処するのではなく、事前にその芽を摘んでおくことが、安定した賃貸経営には欠かせません。

もちろん、修繕にはお金がかかります。修繕のための資金を計画的に貯めておくことが望ましいですが、資金が足りない場合は融資などを活用し、しっかりと修繕しておくことをお勧めします。

適切に修繕を行わなかったために起きてしまったトラブル

新築から解体までコストの55%は修繕費

一度に大きな資金が必要な建築費が一番多いと思われがちですが、実は、小修繕や大規模修繕など、修繕にかかる費用が55％を占めています。きちんと修繕を行えばRC造であれば80年近くの長い期間活用できます。建物を寿命まで使うためには、それだけ多くの修繕費が必要なのです。

※当社試算鉄筋コンクリート3階建て・延べ床面積150坪・居住用賃貸不動産の場合

修繕を怠ったことによる建物の劣化

こちらは「爆裂」と呼ばれる、鉄筋の錆びによるコンクリートの破壊です。爆裂が発生しているということは鉄筋自体の劣化が進み、強度が激しく落ちている証拠です。このまま放置すると、外壁の剥離や落下による大事故が発生する危険性があります。 外壁にひび割れが多く見られる場合、内部で鉄筋の劣化が進行していることもありますので、早めの対応が重要です。

コンクリート内に水が入ることで鉄筋がさびて膨張し、内側からコンクリートを破壊する「爆裂」

右肩上がりの中古マンション相場で失敗しないための不動産購入チェックポイント

• 不動産売買

中古マンション相場が上昇 上昇は今後も続く予想

中古市場が活況です。下記「中古マンション成約平均㎡単価推移（首都圏）」を見ても、㎡単価は上昇し続けています。

その背景にあるのは、① 新築価格が高止まりしている中、中古住宅の方が買いやすく、欲しい場所に欲しい時期に購入が可能なこと、② 全国の富裕層の増加により、節税、資産として都心のマンション購入が増加していること、③ 海外投資家、特にアジアからの資金投資が増えていること、④ 共働き世帯の増加により、世帯年収が増加し、高くても買える層が増えたことなどが挙げられます。

また、利便性を重視する方も増えており、共働き世帯だけでなく、子どもたちが独立したリタイア層が広さを持て余すようになった郊外の一戸建てを売却し、都心のコンパクトなマンションに住み替える、子どものそばのマンションに住み替えるという例も増えています。

ゼロ金利政策は解除されましたが、まだまだ低金利の日本。金利上昇がなく円安が続くようであれば、今後もしばらくは中古マンションの価格は上昇すると、当社では予想しています。

不動産購入時にチェックしたい ８つのポイント

さて、価格が上昇している中古マンションですが、立地の良い中古マンションは資産価値も高く、賃貸に出しても借手がつかないということはありません。ですから、これから相続対策や投資目的で購入を検討している方もいらっしゃるのではないでしょうか。不動産購入にあたっては、上記にある点を確認して購入することをお勧めします。

当社では、不動産購入サポートを行っています。興味のある方はぜひご相談ください。

株式会社市萬 資産コンサルティング部 宅地建物取引士、2級ファイナンシャル・プランニング技能士

笠原 陽子

不動産購入を専門として市況情報から購入サポートまでトータルでサポートしています。

空きスペースに自動販売機を設置し物件価値の向上と収益アップを図る

• 賃貸経営

お持ちの賃貸不動産の敷地にちょっとした空きスペースはありませんか？そのスペースを有効活用することで、物件の価値向上と収益アップが図れます。

空いているスペースに自動販売機を設置してはいかがでしょうか。近頃はコンビニエンスストアも24時間営業ではないところもあり、いつでも欲しいときに購入できる自動販売機がお住まいの敷地にあるということは、入居者にとってメリットの一つと言えるでしょう。

また、オーナー様にとっては自動販売機を設置することで、収益が得られるというメリットがあります。

建物外観に合わせたラッピングで周囲に馴染む自動販売機

当社では八洋と提携し、現在オーナー様に自動販売機の設置のご案内をさせていただいています。八洋ではファミリーマートと提携し、飲料だけでなくおむすびやサンドイッチ、日用品など約150アイテムを取り揃えています。飲んだ後のゴミの始末や、ゴミ箱があることで通行人によるゴミの投げ捨てなどを気にされるオーナー様もいらっしゃいますが、八洋では自販機の清掃・空き容器の回収も、ゴミが溢れないスケジュールを組んで実施しているようです。建物外観に合わせたラッピングも可能なので、外観イメージを損なうことなく、設置できるのも嬉しいですね。

空きスペースを活用し少しでも収益を増やしたい方、自動販売機に興味がある方、ぜひお問い合わせください。

株式会社市萬 賃貸事業部

小泉 友紀子

入居者WEBを介したやり取りで入居者満足度の向上と業務の効率化を実現

• 賃貸経営

入居者様と当社をつなぐ「クイックサポートガイド

当社では、入居者WEB「クイックサポートガイド」で入居者様からの問い合わせ受付や当社からのお知らせなどを行っています。

クイックサポートガイドには二つの機能があります。

―つは入居者様が生活する上でのお困りごと、わからないことの解決です。例えば、設備に不具合が出たとき、Q&Aを確認すれば対処方法が見つかり、ご自身で直すことができます。また、ゴミ出しなどのマナーも このサイトで確認できます。

もう―つは、各種申請や問い合わせの受付です。駐車場の契約更新や退去に関する連絡、Q&Aでも解決しなかった場合などの問い合わせが可能です。

入居者からの問い合わせ件数の割合

入居者様の満足度アップと業務の効率化を実現

当サイトの活用を開始したのは約2年前。それまでの電話での問い合わせは、「入居者様からの電話→内容確認→対応判断→折り返しの連絡」などいくつかの工程を挟むため、解決までに時間がかかっていました。しかし、 WEB経由は内容を確認し、対応方法を判断してから折り返し連絡ができるため作業効率がアップし、返答までの時間が短縮されました。

また、郵送で行っていた契約更新や退去の手続きがオンラインで完結できるため、電話でのやり取りが省け、より効率的です。入居者様が不動産会社へ赴く必要もありません。書類を郵送する必要がないため、郵送コスト削減にもつながっています。

問い合わせは24 時間、スマホからも可能なので、入居者様はいつでも簡単に問い合わせができます。そのため、営業時間外でつながらないというストレスも解消されています。

退去や更新手続きなどの契約手続きや、入居者様より頂いたメールアドレスや携帯番号の情報もタイムリーに更新できるようになりました。

全てがWEBで行うことが普通になっている現代。時代の変化に合わせた対応で、入居者様の満足度アップと業務効率化を図っています。

株式会社市萬 賃貸事業部 宅地建物取引士、2級ファイナンシャル・プランニング技能士、賃貸不動産経営管理士、賃貸住宅メンテナンス主任者

駒崎 美帆

解約担当として、解約清算業務を行う。

蓄積データを有効活用し業務効率とサービス向上を目指す

• 賃貸経営

当社では、この一年、データを活用して、より精度の高い賃貸管理を実現するため、システムの構築などの準備を進めてきました。デー夕活用には初期投資が必要ですが、賃貸管理も経験と勘からDXデジタルトランスフォーメーション）の時代になりつつあり、当社では一歩先駆けて取り組んでいます。

既に、年初に過去五年の年間収支や入居率データをシステムから出力し、オーナー様へお送りさせていただいておりますが、今後は物件情報はもとより、蓄積した修繕、募集賃料、募集期間、入居者からの問い合わせなど、管理業務で取得した情報を活用し、より良 い賃貸管理運営につなげていくことを目指しています。

データ化により、例えば、水回りの故障や電気系統の故障が多い物件を即座に発見し、修繕対応を取ることができたり、退去があった際も過去の募集履歴から、オーナー様にも納得していただける募集賃料を即座にご提案することができます。

この秋には蓄積データを活用したご提案が可能になる予定です。今まで以上にスピーディかつより良いご提案にご期待ください。

株式会社市萬 賃貸事業

野田 摩奈美